大地歪斜，飞机慢慢下降，宽阔的湄公河悠然流动，很多铝合金的屋顶反射出扎眼的光芒，城市外大片的荒地在阳光下呈现出深沉的红色……

  这里是柬埔寨的首都金边，东南亚最年轻和最富生机的城市。初来乍到这个国家，会有一种直把他相当故乡的幻觉，遍布大街的中文广告牌，毛泽东大道，都在叙述着这个与我们并不接壤的国家和我国的特别根由。

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    赤贫国度的地产蓬勃

    柬埔寨公开材料的感受就是赤贫：截止2017年，柬埔寨的人均国内生产总值仅1390美元，位列全球第153位，人类开展指数0.582，位列全球第146位。

  即使将规模缩小到东南亚十一国，柬埔寨的以上两项数据仍位列倒数第一，柬埔寨也是联合国认定的亚洲最不兴旺的的八个国家之一。

  而赤贫产生的背景正是柬埔寨不幸的前史遭受，独立后先是被卷入越南战争，其后红色高棉的执政让国家变为废墟，接连不断的内战到90年代才告一段落，柬埔寨也终于迎来了经济的快速开展期。

  开展经济的首要任务就是招引外国出资，但关于柬埔寨这样动力和矿藏并不丰厚的穷国，手中可变现的最大资源就是土地，学习东南亚其他国家在敞开外国人购房上的经验，早在2010年，柬埔寨便通过了外国人不动产产权法，按照该法令，外国人可以在柬购房并具有合法产权。

  从那时起，大量我国开发商开端进入柬埔寨，而在 2017年后，受国内房地产调控和马来西亚等国调整外国人购房方针等要素影响，柬埔寨楼市急速升温，大量我国购房者涌入，金边和西哈努克街头四处可见巨大的中文地产广告，各大开发商和中介则遍及将柬埔寨比作二三十年前的深圳和上海，为购房者勾勒出了夸姣的出资远景。

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  炽热背后的7点原因

  数日走访下来，关于柬埔寨楼市炽热的原因，原因有如下几点：

  第一、两国之间有着继续多年的友爱关系，柬埔寨历届政府均奉行对华友爱方针，柬埔寨前太皇西哈努克更是我国家喻户晓的世界友人。

  第二、正在阅历快速开展的柬埔寨，在政商环境上和二十多年前的我国有着极高的相似性，很多的我国开发商可以以较为熟悉的方法敏捷打通当地政府的关系。

  第三、 柬埔寨人口结构非常年青，蕴藏着巨大的开展生机，全民礼佛的社会背景也创造了相对良好的治安环境。

  第四、 柬埔寨全国通用美元，辅币汇率也同美元绑定，宽松的外汇管制成为了招引企业的重要要素。

  第五、 我国是一个传统的大陆国家，生活在宽广内陆地区的公民关于岛屿和海岸有着特别的情节，冬季的强烈季风也使得国内合适避暑的地址少之又少，阳光充分的热带海边是无数国内购房者终极的置业想象，厦门和三亚楼市多年的炽热也印证了这一点。

  第六、 国内70年土地使用权的制度让部分购房者心存疑虑，对永久产权的执念促进了他们将目光投向海外市场。

  第七、 跟着近年来国内房价的高企，社会的竞赛环境益发剧烈。可是再来看柬埔寨当时的快速开展，勾起了许多人关于我国敞开之初的回想，想要在这片处女地重新捉住错过的机会，完成从前的愿望，开辟人生的另一番天地。

  可是任何单一的利好现象，都有着潜在的反向要素。

  首先，柬埔寨年青的人口结构诚然是经济增长的巨大生机来历，但人口年青的另一面是柬埔寨国内居高不下的文盲率以及巨大的贫富差距，这一方面使得柬国缺少高素质的劳动力部队，另一方面年青人的荷尔蒙和对社会不公的敏感很简单在经济调整期成为社会的不稳定要素。

  其次，政商环境对本钱友爱的另一面是柬埔寨严重的腐败问题，从口岸的海关和边检，再到金边街头的交警，这个国家没有美元无法处理的事情；看似稳定的政局下隐藏的是民间的巨大不满，在种种不确定性的背景下外国人的权益未必能得到妥善的保护。

  再次，柬埔寨住宅的产权系统杂乱，在允许外国人购置房产的同时，禁止了外国人直接持有土地，而产权的不明确或许意味着购房者仅仅交了一份为期99年的租金，而相比之下，国内的住宅用地续期制度已逐步明确。

  最后，宽松的外汇管制意味着柬埔寨的财物价格缺少满足的稳定性，固定汇率关于柬埔寨这样的穷国而言极简单成为世界本钱狙击的对象，财物泡沫有或许在极短的时间内被戳破。 

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  出资与否？

  出资房产，需求具备系统性的思维方法，必须意识到海外地产与国内地产间存在的不同逻辑。我国房地产曩昔二十余年的长时间牛市，是发生在一个大国的全面工业化和快速城市化的背景下，再加上国内特别的土地供应制度和外汇方针，确保了国内房价的长时间平稳。

  柬埔寨的现在并不彻底等于我国的曩昔，指望柬埔寨复制国内的经济奇观并不现实。柬埔寨当时几乎没有任何工业基础，城市化的基础并不牢靠。并且以柬埔寨的国家体量，也注定不或许培育出体量较大的内需市场和相对完整的工业系统。更为重要的是，儒家文明和释教文明在对家庭、人生、财富等话题上的观点有着很大的差异，房产在柬埔寨社会价值中的含义远不如在我国一般重要。

  出资海外房产，仍需求回归根本价值面的分析。

  首先从市场周期的轮动视点看，当时东南亚各国的财物价格都处于相对的高点，预计不久的将来便会迎来一波调整；

  其次从地段和配套视点来看，一个地区的房价是当地单位面积出资强度的体现，柬埔寨当时的基础设施极为落后，首都金边也不过是我国四线县城的相貌，相较于基建水平当地房价已被明显高估。

  最后从产品和使用价值的视点看，柬埔寨目前在售的楼盘遍及存在着容积率高、缺少社区、建筑质量低质的问题，当地常见的包租托管等营销手段在国内也现已被曝出诸多问题。